건물주 실무
승인하기 전에
다섯 개를 봅니다
승인 단계에서 필요한 것은 가격 판단이 아니라 범위에 대한 확인입니다. 열어서 보면 범위가 달라지는 공사에서 "얼마니까 하세요"는 나중에 정산 이야기를 다시 열게 합니다. 그래서 승인 직전에 물어볼 것은 다섯 개입니다. 원인 근거, 작업 범위, 마감 복구 포함 여부, 추가 발생 시 승인 방법, 담보 기간입니다.
이 다섯은 각각 자료로 존재해야 합니다. 말로 처리하면 승인한 쪽 기록이 사라집니다. 문자 한 통, 메일 한 줄, 견적서에 한 문장 추가하는 것으로 충분합니다.
임차인·아래층 세대가 관계된 공사라면 여섯 번째가 생깁니다. 그 세대와 어떤 이야기를 했고 언제 알렸는지입니다. 공사가 끝난 뒤 "미리 알려주지 않았다"는 말은 자꾸 등장합니다.
승인 전 확인 목록
- 원인 근거어떤 관찰·시험·탐지로 이 공사를 정했는지 한 줄. "확인해 보니 그랬다"는 답은 범위를 정하지 못합니다.
- 작업 범위위치와 면적(몇 제곱미터, 어디까지)이 적혀 있는지. "일부"라는 단어는 숫자로 바꿔 달라고 합니다.
- 마감 복구 포함 여부수리와 복구가 한 견적에 있는지, 복구가 별도라면 예상 범위와 시점이 정해져야 합니다.
- 추가 발생 시 승인 절차범위가 커지면 누가 승인하고 어떤 단가로 계산하는지. 이 조건이 없는 견적은 승인 후 정산이 별도 협상이 됩니다.
- 담보·재작업같은 자리가 다시 문제되면 어떤 범위에서 무상인지, 기간은 언제부터 언제까지인지.
승인 문구에 넣을 형태
긴 형식이 필요하지 않습니다. 조건이 적혀 있으면 됩니다.
실무에서 자주 쓰이는 모양은 이 정도입니다.
"견적서상 범위(○○호 천장 상부 배관 이음 부위, 개방 범위 약 ○㎡, 마감 복구 포함)와 일정(○월 ○일까지)을 승인합니다. 개방 후 범위가 확대될 경우 시공 전에 사진과 추가 금액을 알리고 승인을 받습니다. 담보는 공사 완료일로부터 ○년으로 합니다."
핵심은 "확대되면 미리 알린다" 한 줄입니다. 이 문장이 있으면 공사가 멈추지 않으면서도 정산이 열리지 않습니다.
승인할 때 함께 정해 두는 것
- 완료 확인을 누가 하는지(건물주·관리 주체·세대).
- 준공·시공 사진과 결과 문서를 받는 방식과 시점.
- 공사 대금 지급 시점(착수금·완료금 비중).
- 재발 확인 시점. 누수처럼 계절에 따라 드러나는 문제는 완료일과 확인 시점이 달라야 합니다.
이 네 개는 승인할 때 공짜로 정할 수 있고, 끝난 뒤에는 대부분 다시 협상할 일이 됩니다.
출처 및 참고
담보책임기간의 구분 근거: 「공동주택관리법 시행령」 제36조·별표 4(시설공사별 담보책임기간) — 국가법령정보센터
승인 문구 예시는 일반적인 계약 확인 방식이며 법률 문서 서식이 아닙니다. 금액이 크거나 이해관계가 여러 개인 공사는 전문가 검토가 필요합니다.
최종 확인일:
승인 판단이 어려워지는 순간은 대개 범위가 정해지지 않았을 때입니다. 사진과 작업 범위를 함께 남겨 두면 업체와 대화하는 자리가 줄어듭니다.
범위를 정할 자료를 남겨 수리 요청하기